Покупка недвижимости по договору дарения

Любые сделки, связанные с продажей недвижимости подлежат обязательной регистрации и облагаются налогами на прибыль. Чем больше стоимость продаваемого имущества, тем большую сумму придётся заплатить продавцу в государственный бюджет. Вполне понятно, что далеко не каждому человеку хочется расставаться с весьма внушительной суммой. Кроме того, при попытке продажи квартиры или комнаты может возникнуть ряд других трудностей.

Выходом из данной ситуации, в ряде случаев, является покупка недвижимости по договору дарения. Это позволяет легальным способом обойти ряд положений российского налогового и гражданского законодательств. Однако, такой способ приобретения недвижимого имущества имеет свои плюсы и минусы. Постараемся подробнее разобраться со всеми нюансами договора дарения.

«Дарение» как юридическое понятие

«Дарение» как юридическое понятие

Как уже понятно из названия, дарение подразумевает безвозмездную передачу одним лицом некоего имущества другому лицу. Безвозмездность здесь следует понимать как отсутствие каких-либо ответных действий со стороны одариваемого человека имущественного или финансового характера. То есть, получатель дара не обязан, а в ряде случаев не имеет права передавать дарителю в «знак благодарности» своё имущество или деньги.

В этом заключается основное различие между договорами дарения и купли/продажи. Все нюансы заключения подобных сделок даны в Гражданском законодательстве РФ. Согласно налоговым законам страны любая возмездная сделка, то есть подразумевающая получение прибыли, облагается подоходным налогом. Не составляет исключение продажа недвижимого имущества – продавец обязан уплатить в бюджет НДФЛ в размере 13%. Данный налог уплачивается и при дарении одним человеком недвижимости другому. Но выплаты можно избежать, если имущество передаётся в дар близкому родственнику.

Законодательство относит к близким родственникам таких лиц:

  • Детей и их родителей, усыновлённых детей и их усыновителей. Лишаются статуса близких родственников биологические мать и отец в случае лишения их родительских прав.
  • Состоящие в законном браке люди. Если же мужчина и женщина де-факто проживают вместе и ведут совместное хозяйство, но не расписаны, то факт их близкого родства можно официально признать только с помощью судебного постановления.
  • Дети одних родителей – братья и сёстры. Даже в случае, если у них общие только мать или отец, с юридической точки зрения они всё равно считаются состоящими в близкородственных связях. Исключение составляют сводные братья и сёстры, не находящиеся в биологическом родстве.

Соответственно, если родственники, по закону считающиеся «близкими», желают заключить между собой сделку купли/продажи недвижимого имущества, лучше всего это сделать в виде покупки недвижимости по договору дарения. В этой ситуации можно будет сэкономить 13% от суммы сделки на неуплате налогового сбора. К сожалению, подобное невозможно при дарении недвижимости постороннему лицу. Разница состоит лишь в том, что при продаже налог выплачивает продавец, а при дарении – одариваемый человек. Дарственная должна в обязательном порядке заверяться нотариусом. Для заключения договора потребуется предоставить следующий пакет документов:

  • Правоустанавливающие документы, подтверждающие законность владения дарителем недвижимостью.
  • Согласие супруга/супруги на дарение, если имущество является совместной собственностью.
  • Документы на жильё из бюро техинвентаризации.
  • Выписку из жилищного управления о проживающих в квартире лицах.
  • При передаче земельного участка – выписку из кадастра.

Дарение при долевой собственности

Дарение при долевой собственности

Другая ситуация, в которой можно использовать дарственный договор – продажа долевой собственности в недвижимости. Например, если частью доли в квартире владеет несовершеннолетнее лицо, то заключить коммерческий договор её продажи, согласно действующему законодательству, невозможно. Тем самым охраняется право ребёнка на жильё, и предотвращается вероятность совершения сделки, в результате которой он может оказаться на улице. Совершить подобную сделку возможно исключительно с разрешения органов опеки, получить которое бывает очень сложно.

Обойти законодательство, в этом случае, и позволяет заключение договора безвозмездной передачи недвижимости третьему лицу. Если этим лицом является близкий родственник, то вдобавок ко всему продавец может сэкономить на уплате налога. Если же покупателем является посторонний человек, потребуется всё же уплатить налоговый сбор, но не нужно будет добиваться разрешения со стороны органов опеки.

При продаже комнаты в коммунальной квартире или земельного участка в дачном (садоводческом) товариществе, продавец должен первоначально известить об этом прочих дольщиков (ГКРФ статья №250). Бывает так, что сделать это невозможно: например, неизвестно место фактического проживания владельцев остальных комнат в коммуналке, или дольщиков ДНТ/СНТ, коих бывает не одна сотня. В этом случае на помощь также придёт договор дарения.

Прочие плюсы

Прочие плюсы

Среди других плюсов покупки недвижимости по договору дарения можно отметить:

  • Сокращённый срок ожидания безналогового периода. Так, если квартира приобретена по возмездному договору, то продать её в дальнейшем без уплаты НДФЛ новый владелец может только через пять лет. Таким образом закон ставит преграду незаконному коммерческому обороту недвижимости путём её постоянной перепродажи. Если же квартира или земля были получены в дар, то продать их без уплаты налогового сбора можно будет уже спустя 3 года (НКРФ статья №217).
  • Возможность расторжения дарственной по инициативе дарителя. ГКРФ в статье №578 допускает возможность отмены дарственной, если одаряемое лицо совершил какое-либо опасное преступление против дарителя или членов его семьи. Как правило, речь идёт о покушении на жизнь и здоровье человека.
  • В договоре дарения квартиры лицо-даритель может прописать пункт, по которому он будет иметь право проживания в ней – либо определённое время, либо пожизненно. Попытка нового владельца выселить дарителя будет расцениваться как нарушение договора, и его аннулирование через суд. При продаже жилья продавец теряет все права на недвижимость, в том числе и право проживания.

Также дарение имеет и свои юридические нюансы:

  • Если недвижимость была передана в дар одним супругом другому, то при разводе на неё не распространяется действие положений о совместно нажитой собственности. Подаренное имущество остаётся в полной личной собственности нового владельца и не подлежит разделу.
  • Не допускается заключение дарственного договора между двумя коммерческими предприятиями, или физическими лицами, имеющими статус ИП. Этим самым государство предотвращает попытки сокрытия или незаконного вывода части имущества предприятия.

Минусы дарения

Минусы дарения

Дарственная, заключённая в качестве альтернативы возмездному договору, имеет и ряд недостатков. Прежде всего, это возможность оспаривания договора в судебном порядке. Как показывает юридическая практика, оспорить дарственную через суд гораздо легче, нежели купчую. Поводов для этого может быть множество, в основном они те же, что и при оспаривании договора продажи. Но, поскольку де-юре при дарении не задействована финансовая составляющая, судьи гораздо охотнее идут на расторжение подобных договоров. При этом оспорить договор может как сам даритель, так и третьи заинтересованные лица: налоговые органы и прокуратура, родственники дарителя, дольщики коммунальной квартиры или дачного товарищества.

Если говорить о покупке недвижимости по договору дарения, то покупатель идёт на большой риск. После признания дарственной недействительной, фактический покупатель будет обязан вернуть бывшую собственнику «подаренную» недвижимость. Сам же он не сможет потребовать по суду возврата фактически уплаченных за неё денег, поскольку никаких подтверждающих это документов при дарении не составляется. Ведь само понятие «дарения» подразумевает безвозмездную передачу имущества по обоюдному согласию сторон.

Более того, если надзорными органами будет установлено, что сделка дарения производилась как прикрытие покупки недвижимости, обе стороны могут подвергнуться наказанию.

В самом лучшем случае – это признание договора недействительным и назначение штрафа. В худшем – уголовное преследование за попытку незаконного ухода от уплаты налогов. В любом случае, прежде чем идти на такую фиктивную сделку, и «дарителю» и «одариваемому» следует хорошенько взвесить все плюсы и минусы.

Договор дарения

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:

Консультация бесплатна!