Можно ли продать квартиру купленную в ипотеку

Как продать квартиру в ипотеке – такой вопрос зачастую встаёт перед гражданами, приобретшими своё жильё при помощи ипотечного кредитования. Проблема в данном случае состоит в том, что приобретатель жилища де-юре не является его полноправным собственником до полной выплаты долга.

Квартира до полного погашения задолженности находится в банковском залоге, и её фактическим владельцем считается банк-кредитор. Однако, законные способы продажи квартиры в ипотеке всё же существуют. Разберём, каким образом можно продать жилище, находящееся в ипотечном залоге.

Суть ипотеки

Понятие «ипотека» пришло к нам из древней Греции. Именно так назывались долговые камни, устанавливаемые на земле должника, находящейся в залоге у кредитора. В современной России ипотека, как форма жилищного кредитования, появилась в конце 90-х годов. Основанием для её введения стал соответствующий федеральный закон, принятый в 1998 году за номером 102. Позже было принято ещё несколько законов и постановлений, вносящих дополнения и коррективы в нормативные акты об ипотечном кредитовании.

Принятые дополнения касались различных аспектов, связанных с процедурой покупки жилья в ипотеку: госрегистрации подобных квартир, оценки размера залога, предоставлении ипотеки льготным категориям россиян и так далее. Перечень недвижимого имущества, которое может приобретаться в ипотеку, определён ст. №130 ГКРФ. Сюда относятся жилые дома и квартиры; земельные участки, допустимые к продаже, промышленные и сельскохозяйственные объекты.

Весь процесс ипотечного кредитования можно кратко свести к следующим этапам:

• Выбор банка и предлагаемой им программы ипотечного кредитования. Условия выдачи займа могут различаться у разных кредитных организаций. К примеру, они выдвигают различные требования к финансовому положению заёмщика; устанавливают разные процентные ставки, которые могут колебаться от 11 до 17% годовых, и порядок погашения кредита.
• Выбор подходящей недвижимости. Её стоимость должна соответствовать размеру выдаваемого кредита, соответствовать жилищным нормативам, состоять на кадастровом учёте.
• После одобрения сотрудниками банка выбранного вами жилья, следует собрать определённый пакет документации. С перечнем необходимых документов можно будет ознакомиться в самом банковском учреждении.
• Далее происходит заключение договора ипотечного кредитования.
• Завершающий шаг покупки квартиры в ипотеку – перевод банком денег на счёт продавца жилья. После этого производится переоформление права собственности, и перерегистрация жилой недвижимости в органах госреестра.

После завершения договора, покупатель может въезжать в своё свежеприобретённое жильё, прописываться в нём сам и регистрировать членов своей семьи. Но, в то же время, он не является полноправным собственником квартиры до тех пор, пока им не будет полностью погашен ипотечный кредит. Всё это время жильё будет числиться в залоге у банка-кредитора. Соответственно, жильцы не смогут осуществлять с ним никакие сделки имущественного характера – дарить, обменивать на иную жилплощадь, и продавать.

Нюансы продажи ипотечной квартиры

Ипотечные кредиты, как правило, оформляются на достаточно длительные сроки, зачастую превышающие десять лет. За столь длительный срок в жизни заёмщика могут произойти самые различные перемены, в результате которых перед ним встаёт необходимость продать занимаемую им квартиру. Чаще всего это происходит в следующих ситуациях:

• Финансовые трудности, с которыми столкнулся заёмщик. В результате у него попросту нет возможности дальше обслуживать банковский кредит. Единственный выход в данной ситуации представляется в виде продажи жилья и погашения остатков ипотеки.
• Необходимость улучшения жилищных условий. К примеру, в семье заёмщика появились дети, и проживание в малогабаритной квартире стало доставлять дискомфорт.
• Развод супругов, в результате чего появляется необходимость раздела жилого имущества. Раздел квартиры в ряде случаев возможен только в виде её продажи, и покупки на вырученные деньги каждым из бывших супругов отдельного жилья.
• Решение о переезде в другой населённый пункт или район. Причиной могут стать экономические соображения, неблагоприятная экологическая обстановка в районе проживания, и даже плохие соседи.

Но, при попытке продажи залоговой квартиры, заёмщик непременно сталкивается с одной сложностью – статьёй №37 закона об ипотеке. Согласно положению данной статьи, любая сделка, связанная с отчуждением ипотечного жилья, может производиться только с официального согласия банка-залогодержателя. Соответственно, первым этапом при попытке продажи квартиры становится обращение к кредитору за разрешением. Но, несмотря на подобные сложности, имеется несколько способов, как продать квартиру в ипотеке.

Таких законных, или относительно законных способов имеется четыре:

• Досрочное погашение ипотечного кредита.
• Продажа жилища с одновременным погашением оставшейся задолженности.
• Продажа жилья вместе с обременением, то есть, с «висящим» на ней долгом.
• Продажа залоговой квартиры при помощи банка.

Разберём все эти способы продажи квартиры в ипотеке подробнее.

Досрочное погашение кредита

Данный вариант, с одной стороны является самым простым, но с другой – сопряжён с рядом сложностей. Простота его состоит в возможности обойти требования ст. №37 ФЗ, предусматривающей обязательное получение банковского разрешения на сделку. Сложность же заключается в поиске покупателя, согласного пойти на подобную сделку.

В двух словах схема подобной продажи такова: продавец берёт у покупателя задаток в размере, необходимом для погашения оставшейся задолженности по ипотеке. Далее заёмщик рассчитывается с банком, снимает с квартиры залоговое обременение, и переоформляет её на покупателя, получая остаток стоимости жилья. Более подробно вся сделка выглядит так:

• Первым шагом следует найти покупателя, который согласится участвовать в подобной сделке. Это, пожалуй, наиболее сложный этап, так как многих потенциальных клиентов отпугивает сам факт нахождения предлагаемой к покупке квартиры в банковском залоге. Кроме того, сама сделка является если не совсем криминальной, то, по крайней мере, «серой» — производится с нарушением законодательства, но не наносит никому финансового ущерба.
• С найденным покупателем заключается предварительный договор купли-продажи, который заверяется у нотариуса. Одним из положения договора является передача клиентом продавцу предоплаты в сумме, необходимой для выплаты остатка кредита. Нотариальная заверка предварительного договора, как и факта передачи задатка, служит дополнительной страховкой для покупателя.
• Далее из квартиры выписываются все зарегистрированные в ней жильцы. В случае, если в квартире проживают несовершеннолетние дети, потребуется предварительное согласие на их выписку от органов опеки.
• После получения аванса от покупателя, заёмщик покрывает ипотеку, тем самым снимая всякое обременение с продаваемой квартиры.
• Далее заключается окончательный договор купли-продажи, как при обычной продаже жилья. Покупатель передаёт продавцу оставшуюся сумму, а тот, в свою очередь, переоформляет квартиру на нового владельца.

При заключении подобной сделки следует учитывать, что банк может оспорить её, опираясь на положения той же статьи №37 закона об ипотеке. Это может произойти, если банкиры посчитают, что их права, как залогодержателей, были нарушены. Чтобы избежать этого, можно предварительно попытаться получить согласие кредитора на продажу по данной схеме. Иногда, если должник сможет предоставить убедительные аргументы, получить согласие от сотрудников кредитной организации удаётся.

Погашение долга в ходе сделки

Когда удалось получить согласие банка на проведение сделки купли-продажи, банк выступает одной из сторон договора. Задаток, необходимый для досрочного погашения ипотечного долга, передаётся покупателем не продавцу, а непосредственно банку. Дальше между продавцом и клиентом заключается договорённость купли-продажи, которая регистрируется в госреестре.

Когда переход права собственности зафиксирован, новый владелец передаёт остаток денег продавцу. Заёмщик, в свою очередь, полученными средствами гасит остаток кредита по ипотеке. Новый владелец получает от банка-залогодержателя закладную с отметкой о погашении долга. По ней покупатель в едином госреестре недвижимости берёт справку об отсутствии каких-либо обременений на квартиру. В данном случае гарантом законности сделки купли-продажи выступает сам банк.

Продажа с обременением

Третий вариант оформления продажи квартиры в ипотеке – продажа ипотечного жилья вместе с обременением, то есть, с долгом. Подобная схема используется, когда у покупателя в данный момент нет достаточных средств для выплаты всей стоимости квартиры. Такую сделку правильнее будет определить не как чистую купчую, а как переоформление ипотечного жилья на нового заёмщика. В соответствии с договором, покупателю передаётся вместе с квартирой и обременение в виде ипотечной задолженности.

Договор ипотечного кредитования перезаключается на новое лицо либо на тех же условиях, либо на изменённых. Всё зависит от финансового положения покупателя, который может попросить сократить время выплаты долга, либо наоборот, продлить его. Предварительно следует получить согласие на сделку у банка-кредитора, после чего покупатель заключает с ним новый ипотечный договор, по факту являющийся переоформлением долга на другого человека.

Также возможен вариант «перекредитования», когда квартира находится в залоге в одной банковской организации, а ипотека оформляется в другом. В данной ситуации покупатель берёт ипотечный заём в выбранном им банке, а после одобрения кредита в качестве объекта недвижимости им указывается жильё, находящееся в залоге у другого банка. Плюсом для покупателя является немалый дисконт, устанавливаемый продавцами на жилище, находящееся в ипотечном залоге. Скидки на залоговые квартиры порой достигают 15-20% от их рыночной стоимости.

Продажа квартиры банком

Последний, четвёртый, способ продажи квартиры в ипотеке наиболее невыгодный для заёмщика. Продажа жилья непосредственно банком происходит только в ситуации, когда его владелец не в состоянии обслуживать свой кредит. Однако, в этой ситуации закон всё же требует от банка получения согласия на продажу самого заёмщика. В случае несогласия жильца на продажу ипотечной квартиры дело решается исключительно через судебные инстанции.

Впрочем, единственное, что могут дать несостоятельному заёмщику судебные тяжбы, так это просто оттягивание момента расставания с квартирой. В подавляющем большинстве случаев суд принимает сторону кредитора, если заёмщик действительно допустил систематические нарушения ипотечного договора в виде неплатежей. Итогом становится судебный вердикт о принудительной продаже жилища, находящегося в ипотечном залоге.

Если заёмщик, трезво оценив ситуацию, даёт своё согласие на продажу квартиры в досудебном порядке, то вся процедура выглядит следующим образом:

• Подписание документов о согласии на продажу квартиру в ипотеке непосредственно банком.
• Сотрудники банка оценивают жилище и выставляют его на открытые торги. Продажа производится на специальных онлайн-аукционах, а весь процесс порой занимает довольно длительное время. Если в определённый срок не удаётся найти покупателя, то происходит постепенное снижение цены.
• Когда продавец наконец найден, при посредстве банка заключается договор купли-продажи.
• Новый покупатель вносит оговорённую сумму, из которой происходит погашение займа. Разница между вырученными от продажи деньгами и остатком долга возвращается первоначальному заёмщику.

Минусом такого варианта продажи является невозможность первоначального заёмщика повлиять на стоимость сделки. Цену на продаваемую квартиру устанавливают оценщики банка, а в случае затяжной продажи её стоимость может значительно снижаться. В итоге банк возвращает себе остаток невыплаченной ипотеки, а на долю должника остаются сущие копейки, а то и вовсе ничего.

Как продать квартиру, купленную в ипотеку