Раздел квартиры в ипотеке при разводе

Вопрос о том, как можно разделить квартиру в ипотеке при официальном разводе, распространен среди пар, которые больше не планируют жить вместе. Кроме элементарных трудностей, разрыв отношений осложняется запутанными вариантами использования совместно нажитой недвижимости и невыплаченным до конца кредитом. Финансовая организация вправе внести свои поправки в урегулирование возникшего конфликта.

Что нужно учитывать на первом этапе

Необходимо изучить тонкости распределения долей при разводе. Юридическая практика показывает, что урегулирование этой проблемы занимает большой промежуток времени. Паре предстоит решить, с кем будут проживать дети, зарегистрировать необходимые бланки и договориться, кто будет оплачивать счета. Весь этот процесс продлится несколько месяцев. Но с устранением спорных моментов лучше не затягивать, т. к. через 3 месяца просрочки представители заимодателя вправе распорядиться квадратными метрами по своему усмотрению.

Согласно действующим законодательным нормам использования ипотечного имущества, раздел апартаментов произойдет гораздо быстрее, если первым делом ответить на 3 вопроса:

1. Отношения официально зарегистрированы?
2. Был ли составлен брачный контракт?
3. Долгожданная покупка оформлена до или после свадьбы?

Эти три ключевых фактора будут влиять на дальнейшее развитие событий и скорость оформления нужных бумаг.

Оформление брака

Сожительство (гражданские отношения) скрывает негативные моменты, т. к. на данную пару не распространяются статьи семейного права. Курьезные истории связаны с невыплаченным домом. Когда возникает необходимость доказать, что формальные партнеры сообща принимали участие в закрытии задолженности, тогда должны быть привлечены свидетели и наглядные доказательства:

1. Выписки.
2. Чеки.
3. Квитанции об оплате.

Это правило распространяется на ситуации, когда в еще не выкупленном жилище делают ремонт или обставляют его дорогой техникой. Если пара пребывает в гражданских взаимоотношениях, то доказать им свою правоту можно будет только благодаря хорошему адвокату.

Имеется ли брачный контракт

Если своевременно не подписали контракт, то распределение долей закончится тем, что имущественные блага с оставшейся задолженностью будут закреплены за тем, на кого они оформлялись изначально. Про подписание брачного контракта нужно думать заранее, т. к. это убережет пару от ненужных хлопот и судебных разбирательств в ситуации, если они решат развестись. В этом бланке указываются аспекты проживания, информация о социальной или военной ипотеке, оформленной до фактической регистрации. Изложенная на листе информация заверяется у нотариуса. Если базовые требования были выполнены своевременно, то все будет реализовано пропорционально, на основании указанных правил. В противном случае придется обратиться в государственные органы.

Когда подписан контракт

В СК РФ четко прописан тот факт, что нажитое до свадьбы является личным, из-за чего не должно быть подвергнуто каким-либо манипуляциям после расторжения взаимоотношений. Но вторая сторона вправе выдвигать претензии, если ежемесячные выплаты осуществлялись из общего бюджета. Требования вправе предъявить даже неработающий человек, т. к. достаток одной из сторон является общим бюджетом семьи.

Юридическая практика уже неоднократно доказывала, что такие процессы нередко заканчиваются в пользу человека, не участвовавшего в оформлении, особенно если задействована хорошая доказательная база, привлечен квалифицированный адвокат.

Гораздо сложнее выполнить раздел, когда жилые квадратные метры находятся в новостройке. Прерогатива конкретного процентного соотношения будет известна только после сдачи строения в эксплуатацию. По правилам дальнейшая ситуация должна развиваться по двум сценариям:

1. Если на момент рассмотрения заявления экспертами клиент будет состоять в браке, то он обязан выделить жилплощадь своему супругу или супруге.
2. Если клиент успел развестись до подачи заявления, то он будет вынужден выплатить денежную компенсацию бывшей жене (например, если всем владеет муж), т. к. по факту задолженность определенное время перечислялась общими усилиями.

Итоговый вердикт по займу, оформленному до свадьбы, в большей степени зависит от опытности адвоката.

Законное урегулирование

Основной процент возникающих сложностей в период раздела ипотечного имущества связан с недостаточным урегулированием этого направления в российском гражданском и семейном законодательстве. Когда специалист берется за рассмотрение дел о прекращении отношений, в которых затрагивается вопрос займа, он руководствуется не только Семейным и Гражданским кодексами, но и федеральным указом, а также конкретными нормами, действующими по отношению к клиенту и банку.

Существует принцип эксплуатации ипотечного жилья, который подробно изложен в нормативно-правовых актах:

1. Жилая площадь должна быть четко разграничена, если противоречащие аспекты не прописаны в брачном соглашении.
2. Если помещение куплено после бракосочетания, но за счет казенных средств, то оно будет считаться совместно нажитым, что влечет за собой соответствующие последствия.
3. Когда покупка осуществляется не на накопленные сбережения, то совсем не важно, на кого именно зарегистрированы бумаги.

Обязательства перед кредитующим предприятием в равной мере возлагаются на разведенную пару в независимости от того, выступали они созаемщиками либо было задействовано одностороннее оформление.

При выделении долей любого нажитого имущества применяется принцип «50/50». Но на практике добиться такого результата весьма проблематично, т. к. речь касается залога, из-за чего собственники не имеют права совершать с ним каких-либо юридических манипуляций.

Семейный кодекс РФ

В СК РФ п. 3 ст. 35 описаны нормы, которые позволяют регулировать взаимосвязь каждой из сторон при вступлении в брак и после его расторжения со всеми вытекающими последствиями. Самым сложным считается вопрос о том, в каком порядке будут вноситься сбережения на счет кредитующей организации и кому в итоге достанется жилое помещение. Решить проблему можно несколькими путями:

1. Одна из сторон имеет основания выкупить вторую долю, чтобы уже в одиночку выплатить нужную сумму. После всех выплат объект достается только тому, кто погасил задолженность.
2. Можно совместно оплачивать ежемесячные платежи на протяжении всего отведенного периода. Квадратные метры будут поделены между ними в равных процентных соотношениях только тогда, когда будут сняты обременения. Но если на начальном этапе при подписании бумаг использовали материнский капитал, из-за которого государство обязывает родителей выделить определенную долю в жилище, то между женой и мужем разграничивается жилплощадь за вычетом частей совместных детей.
3. По обоюдному согласию либо по вердикту судьи могут быть задействованы индивидуальные способы раздела жилых апартаментов. Деньги должны быть внесены по схеме, которую определяют государственные органы.
4. Бывшие муж и жена могут повторно обратиться к финансистам предприятия с письменным требованием продать ранее оформленную жилплощадь, чтобы внести недостающие средства. Представители компаний идут на такие предложения, т. к. они не рискуют приобрести нового должника. Но отыскать покупателя крайне проблематично.

СК РФ регламентирует расторжение брака и раздел квартиры. При разводе делятся не только материальные блага, но и задолженности.

Положения из гражданского кодекса РФ

То, что приобретено после свадьбы, становится совместной собственностью. Это положение установлено в ст. 256 ГК РФ и п. 1 ст. 33 СК РФ. Даже если жилплощадь куплена в рассрочку, она является достоянием семьи в независимости от того, на кого оформлены справки. Любые правоотношения, связанные с невыплаченным домом или другим помещением, урегулированы законом от 16.07.1998 №102-ФЗ.

Специальную расписку заключают залогодержатель и залогодатель. В первом варианте речь касается учреждения, которое вправе рассчитывать на удовлетворение своих требований по обязательству, обеспечиваемому соответствующими актами, из оговоренной стоимости объекта, находящегося в залоге, по действующему правилу перед иными кредиторами залогодателя.

Федеральный закон

Правильно разделить квартиру в ипотечном кредите при разводе поможет четкое соблюдение законодательных норм. Первая глава №102-ФЗ состоит из семи частей. В первой можно узнать о том, на каких основаниях оформляется жилищный займ и каким образом он контролируется. Залоговая жилая площадь в обязательном порядке остается в пользовании владельца и не передается в другие структуры. Представить свою собственность в качестве залога вправе не только должник, но и любое другое лицо (если есть соответствующая договоренность).

Вторая глава посвящена различным событиям. В третьей описывается обеспечение действующих требований: после передачи в залог определенного объекта заемщику должны выплатить оговоренную сумму. В четвертой статье описывается следующее: когда банк будет вынужден нести расходы на содержание заложенных ценностей вместо его владельца, то понесенные расходы могут быть сполна компенсированы.

Кредитное соглашение как главный аспект при урегулировании споров

При разрыве взаимоотношений многие пары интересуются тем, как именно должна быть использована их ипотечная квартира. При разводе поделить жилплощадь можно без лишних хлопот при помощи заверенной расписки. Этот документ считается главным гражданско-правовым актом при оформлении займа. Он подписывается по факту совершения сделки о залоге определенного объекта, устанавливает права и обязанности участвующих в сделке сторон: залогодателя и залогодержателя, кредитора и клиента. Сделки заключаются в соответствии с Гражданским кодексом РФ и контролируется специальными актами.

Ранее составленный в кредитующем предприятии акт может быть заложен в оформляемую документацию, а также способен выступать самостоятельным документом. В нем указываются не только предмет займа, но и сроки/размеры выполнения договоренностей, оценочная стоимость объекта и меры, которые будут приняты по причине неисполнения залогодателем своих прямых обязанностей. В письменном виде указывается первичная сумма, процентная ставка за пользование оформленными деньгами, график ежемесячного внесения средств и схема внесения ежемесячных платежей.

Порядок деления ипотеки

Итоговая доля должна соответствовать той части, которая передана на закрытие долга. Порядок манипуляций определяется базовыми требованиями или мировым договором. Но больше всего возникает трудностей с тем, каким именно образом должна быть поделена квартира при разводе. Расторжение кредитных договоренностей раньше времени не является возможным. Такая задумка может быть реализована даже тогда, когда один человек участвовал в оформлении покупки, а второй готовил нотариальное согласие на трату накопленных сбережений и важную покупку.

Поровну между бывшими супругами

Все вложенные в период семейной жизни деньги считаются совместными. Аналогичное утверждение касается и процента той собственности, которая оплачена до развода. Юристы рекомендуют придерживаться основного алгоритма разграничения долга и купленного жилища – поровну. В противном случае понадобятся длительные разбирательства.

Правила распределения ценностей

Соблюдение элементарных норм позволит поровну поделить каждый квадратный метр. Разделить накопленные материальные ценности помогут следующие правила:

1. Дополнительные банковские проценты делятся пополам.
2. После произведенных выплат объект переходит в единоличное владение одного из партнеров.
3. В течение месяца владелец недвижимости должен инициировать процедуру распределения долей жилплощади.

Необходимо у нотариуса заверить обязательство, в котором указывают, что после внесения платежей квадратные метры достанутся участникам разбирательства поровну.

Переоформление на второго супруга

Порядок дальнейшего использования квадратных метров устанавливается специальным договором или брачным контрактом, т. к. другого варианта нет. Закон контролирует тот момент, чтобы заполненный бланк не был подписан после завершения бракоразводного процесса, т. к. это нарушает закон. На начальном этапе или после получения свидетельства о разрыве семейных уз партнеры могут договориться о правилах использования ипотечной недвижимости.

Алгоритм действий

Любые правила раздела долгов и ценностей можно установить без государственных структур. По закону допускается полная передача займа. Основная задача – получить согласие у кредиторов. Экспертами был разработан алгоритм базовых манипуляций для обеих сторон:

1. Обратиться в компанию с заявлением на смену условий внесения платежей.
2. Дождаться положительного вердикта.
3. Составить официальное мировое соглашение.
4. Прибегнуть к переоформлению, чтобы продолжить погашение оставшегося долга в одностороннем порядке.
5. Не исключена компенсация части затрат, которые ранее понес второй партнер.

После выполненных манипуляций второй супруг утратит свои права на жилище.

Продажа апартаментов

В единичных случаях принимается решение продать залоговую собственность с той целью, чтобы рассчитаться с банком и решить имеющиеся споры. Такой подход отнимает меньше времени и нервов.

Что нужно сделать, чтобы сделка была законной

Все законодательные нормы должны быть соблюдены. Чтобы продать жилье для снятия обременений, нужно придерживаться определенного алгоритма:

1. Согласовать интересующий вопрос с официальным лицом и получить письменное разрешение.
2. Снять обременения (финансовая компания прекращает насчитывать проценты, но имущество в залоге остается).
3. Найти покупателя и нотариально заверить сделку.
4. Внести недостающие финансы.

Описанный алгоритм является наиболее актуальным, т. к. он позволяет избежать распространенных ошибок.

Преимущества этого способа

Продажа недвижимости для погашения кредита нечасто используется теми, кто решил официально расторгнуть свои взаимоотношения. Но на практике этот юридический подход имеет свои преимущества:

1. Не нужно самостоятельно искать клиента на покупку.
2. Такой вид жилья раскупается хорошо, за счет чего можно быстро добиться желаемого результата.

К единственному недостатку можно отнести чрезмерно заниженную стоимость, что обусловлено желанием кредитора быстрее закрыть задолженность.

Досрочное погашение

Подписываемый бланк должен предусматривать возможность досрочного закрытия долга. Это самый практичный и выгодный вариант, т. к. исключена необходимость присутствия официального лица во время устранения спорных моментов. Вся прибыль считается совместной в независимости от того, кто вносил деньги в бюджет. Жилое пространство неизбежно будет разграничено на две части, даже если не была письменно зафиксирована нужная категория.

Участие банка

Заимодавец является обязательным участником судебных разбирательств. Официальный вердикт не может быть принят без предварительного ознакомления с мнением клиента. Этот факт подтвержден статьями ГК России.

Полномочия кредитора

Для устранения спорных моментов участники конфликта должны знать свои права. Полномочия и возможности заимодателя при работе с залоговой собственностью и невыплаченной ипотекой:

1. Участие в судебных разбирательствах и высказывание личного мнения.
2. Составление нового договора кредитования.
3. Оставление всех текущих условий погашения долга.
4. Наложение запрета на применение юридических действий до полного погашения кредита.

Окончательный вывод банковское учреждение принимает с учетом личных материальных интересов. Закон всегда на стороне заимодателя. Официально развестись получится, а вот использовать нажитое по своему усмотрению не удастся. Чаще всего запланированное осуществляется только после внесения последнего платежа.

Заключение соглашения

Добровольное согласие на распределение имущества – это дело каждого супруга, а не обязанность сторон. Только мирное урегулирование разногласий позволяет определить схему дальнейших действий. Зафиксированные в письменном виде основные пункты раздела апартаментов по военной ипотеке получат юридическую силу только после нотариального утверждения.

Необходимые действия участников

Все этапы заключения соглашения должны быть выполнены. За отдельную плату нотариус поможет составить официальное обращение. Обеим сторонам нужно выполнить следующие действия:

1. Вместе обратиться в банк, в котором был составлен первичный акт.
2. Согласовать с заимодателем вероятность внесения дополнительных нюансов в условия и схему погашения долга.
3. Написать у нотариуса мировой договор и зарегистрировать его.
4. Передать копию в компанию.

Можно в начале изложить свое желание в письменном виде, а уже после этого обратиться в банк с просьбой внести соответствующие правки в договор. Принятое решение не вступит в законную силу без резолюции финансовой организации.

Образец соглашения

Если договор касается долговых обязательств, то должен присутствовать определенный перечень пунктов, в которые вносится важная информация. Образец:

1. Персональные данные обеих сторон.
2. Основные реквизиты свидетельства, которое было получено во время росписи.
3. Перечень всех ценностей, из-за которых возник спор.
4. Принцип сопоставления материальных благ между обеими сторонами.
5. Перечень долговых обязательств, которые нуждаются в участии обеих сторон.
6. Условия выплаты оставшегося кредита.
7. Периодичность и размер ежемесячных платежей для каждого из партнеров.
8. Принцип долевого деления.

В качестве дополнительного пункта следует указать график предстоящих выплат.

Обращение в высшие инстанции

Помощь суда нужна тогда, когда бывшие супруги не смогли договориться или в банковском учреждении отказали в принятии предложенных условий. Дальнейшие манипуляции должны соответствовать трем правилам:

1. Стандартный срок исковой давности по таким спорам составляет 3 года.
2. Выполнить необходимые действия можно одновременно с подачей написанного иска на расторжение брачных уз либо после получения свидетельства.
3. Во время разбирательств должен присутствовать представитель кредитора, чьи интересы затрагиваются.

Несоблюдение этих правил строго запрещено.

В какой суд обращаться

Федеральные суды общей юрисдикции занимаются рассмотрением споров, связанных с кредитной недвижимостью. Мировой суд не имеет права работать с исковыми заявлениями, т. к. всегда присутствует высокая вероятность развития конфликта между участвующими сторонами. Заинтересованная сторона должна своевременно направить заявление в ту инстанцию, которая расположена по фактическому адресу спорной собственности.

Необходимые документы

Ходатайство всегда составляется в четырех экземплярах: для представителя компании, суда, ответчика, истца. В этом документе должна быть указана следующая информация:

1. Точное название суда, в который будет передан иск на рассмотрение.
2. Личная информация об истце и ответчике.
3. Данные заимодателя (адрес компании, полное название).
4. Наименование документа.
5. Четкое описание причин прекращения отношений.
6. Условия выдачи кредита.
7. Прошение поделить между конкретными гражданами жилье и оставшуюся сумму долга.
8. Опись дополнительных справок.
9. Дата и подпись.

Заявителю могут понадобиться и другие справки, связанные с возникшим конфликтом.

Судебная практика

Чаще всего рассмотрение поданных исков заканчивается тем, что суд делит жилье пополам. Не более чем в 26% всех обращений фиксируется отказ в разграничении долговых обязательств. Еще максимум 12% — неравное деление с учетом дополнительных нюансов.

Особые ситуации

Каждый иск является индивидуальным, из-за чего судебными органами были созданы различные схемы для устранения споров. Мнение экспертов меняется от ситуации к ситуации.

Общие дети

Дети не могут претендовать на имущество родителей в случае расторжения их взаимоотношений. Но те материальные ценности, которые были куплены ребенку, переходят в его единоличное владение. Суд в редких случаях определяет разные доли в процентном соотношении, т. к. руководствуется передачей под опеку ребенка. По иному принципу делятся квартиры, которые приобретены с помощью материнского капитала. Недвижимость будет поделена на две одинаковые доли, каждая из которых станет переоформляться в Росреестре.

Ипотека взята до свадьбы

То, что было приобретено до росписи, – личное достояние, которое не подвергается разделению. Но в этом случае свои правила. Если кредитные средства были взяты до свадьбы, но долг продолжали погашать и после нее, тогда действуют иные правила.

Способы деления

Решающую роль играет желание партнеров, а также принятый судом вердикт. Востребованность получили 3 способа деления:

1. Все переходит во владение одной из сторон, но с обязательной передачей денежной компенсации второму супругу. Размер компенсации рассчитывается по формуле: (первоначальная сумма – долг, погашенный до свадьбы)/2.
2. На основании составленного мирового решения. В этом документе можно самостоятельно прописать необходимые аспекты.
3. Апартаменты делятся, но не пополам, а с учетом суммы, компенсированной до свадьбы.

Каждый самостоятельно выбирает наиболее подходящий способ.

Какие сложности могут возникнуть при выделении доли в доме

Этот вопрос интересует многих пар, которые больше не хотят жить под одной крышей. Чаще всего можно столкнуться с такими сложностями:

1. Дом не был достроен или еще не введен в эксплуатацию.
2. Помещение было приобретено с использованием ранее полученных средств или материнского капитала.
3. Для приобретения/строительства дома использовались ранее накопленные, а также совместные финансы.

Для решения возникших сложностей рекомендуется проконсультироваться у юриста.

Решение конфликта

Способы решения вышеперечисленных проблем совпадают с технологией использования приобретенных в финансовом учреждении апартаментов. Существует несколько проверенных вариантов:

1. Можно продать жилье, предварительно согласовав это с банком. Вырученные от продажи деньги делятся поровну, но жена будет иметь законную прерогативу на компенсацию внесенных ранее личных сбережений.
2. Муж имеет основания выплатить компенсацию жене в размере потраченных ею финансов, а также ½ общих средств, потраченных на покупку дома (чаще всего это 700000 руб.).
3. Можно не вносить изменения и продолжить выполнять назначенные предписания.

Деление квартиры по военной ипотеке не может обойтись без помощи юриста. Самостоятельный контроль всех аспектов чреват дополнительными денежными тратами.

Нужна ли помощь юриста

В острых конфликтах помощь юриста будет просто неоценима. Только специалист в состоянии отыскать выход из любого положения, а также способен помочь избежать лишних финансовых расходов и проволочек во время рассмотрения дела в зале заседания.

Ипотека и развод