Покупка долевой собственности

Увеличение количества сделок, связанных с покупкой или продажей объектов недвижимости (квартир, комнат) находящихся в общей долевой собственности основано на ценовом факторе стоимости квадратного метра. Цена квадратного метра в отдельной квартире существенно выше аналогичной стоимости в доле жилья. Это обусловлено тем, что сделки осуществляются не с конкретной, фактически закреплённой площадью жилого помещения, а с правом владения определённой частью недвижимости, находящейся в общей долевой собственности.

Любое недвижимое имущество, находящееся в собственности у двух и более лиц, трактуется как общее долевое. Гражданским кодексом РФ регулируются два вида общей собственности, общая совместная и общая долевая, распространяющиеся и на объекты жилой недвижимости. Общая долевая может возникнуть в ситуации, когда владельцы долей жилой площади не имеют между собой родственных или совместных экономических отношений. Общая совместная, чаще всего является следствием покупки комнаты, квартиры, дома супружескими парами.

Особенности сделки купли-продажи общей совместной собственности

Особенности сделки купли-продажи общей совместной собственности

Нормы закона распространяются и на сделки с недвижимостью, связанные с покупкой жилья и оформления прав собственности супругами, находящимися в браке, или до момента официальной регистрации брака (в случае заключения «брачного» договора, ст. 41 СК). Согласно ст. 256 Гражданского кодекса, совместно нажитое имущество, приобретённое в период семейной жизни, относится к общей совместной собственности. Правом собственности и правом распоряжения данным имуществом обладают оба супруга и их дети, достигшие совершеннолетия. Юридические особенности процедуры раздела имущества должны учитываться при покупке квартиры. Оптимальный вариант для тех, кто изначально старается предусмотреть возможные негативные ситуации, связанные с разводом, считается покупка квартиры в долевую собственность.

Это даёт следующие преимущества:

Реклама
  • право собственности закрепляется за каждым владельцем, доля которого указана в договоре;
  • любая сделка не может быть признана действительной при отсутствии согласия всех владельцев долей.

Дополнительной гарантией вынесения справедливого судебного решения о разделе имущества является брачный договор (соглашение), регулирующий имущественные и финансовые отношения.

Заверенное у нотариуса соглашение вступает в силу после регистрации брачного договора. В отношении жилья (квартиры, дома), брачным договором закрепляется фактическое право собственности на оговорённую долю для каждого участника договора.

Брачное соглашение гарантирует:

  • Невозможность ограничения права сторон;
  • Соблюдение прав и обязательств в отношении детей.

Нюансы оформления покупки без брачного договора

Нюансы оформления покупки без брачного договора

Действующими нормативами не предусматривается обязательное заключение брачного договора (соглашения) для покупки, оформления документов при покупке квартиры (дома) в долевую собственность. Вступивший в действие закон 218-Ф3 не вносит изменений в процедуру покупки. Изменения коснулись регистрации прав на недвижимость. Подтверждением законности на права собственности является выписка из ЕГРН (Единый государственный кадастр недвижимости), где осуществляется регистрация сделок с объектами недвижимости.

Перечень необходимых документов остался прежним и брачный договор не является обязательным. Он лишь служит дополнительной страховкой на случай развода и возникновения на этой основе имущественных разногласий по разделу квартиры и другого имущества. В случае отсутствия договора, всё имущество, находящееся в общей долевой собственности, в том числе и квартиры, делится поровну между всеми собственниками.

Имущественные налоговые вычеты

Покупка в квартиры в долевую собственность позволяет воспользоваться возможностью получить максимальную сумму возврата от уплаченного НДФЛ. Действующим законодательством предусматривается максимальная сумма возврата 260 тысяч рублей (13% от 2 000 000 000). Внесённые в 2017 году изменения допускают возможность получения налоговых вычетов по сделкам (покупка) с несколькими объектам.

Ограничения на возврат средств возникают при следующих обстоятельствах:

  • Наличие гражданства РФ;
  • Наличие официального заработка;
  • Для покупки квартиры (дома) используются средства, предоставленные государством (субсидии);
  • Приобретается квартира (дом) у ближайших родственников или зависимых лиц (опекуны).

Продажа квартиры, находящейся в общей долевой собственности или отдельной доли, также подпадает под действие закона о получении права на налоговые вычеты. Положения регламентируются Налоговым кодексом РФ и постановлением Конституционного суда, № 5-П, от 13 марта 2008 года.

Основные этапы процесса продажи квартиры (доли)

Основные этапы процесса продажи квартиры (доли)

Основная сложность процесса продажи – это количество документов, необходимых при оформлении сделок с долевой продажей недвижимости, и количество нормативных актов и постановлений, следование которым обязательно. Принимая решение о продаже, в первую очередь следует учитывать следующие моменты:

  • Любые сделки должны совершаться исключительно с согласия всех совладельцев. Это может быть устная договорённость со всеми собственниками, но с обязательным участием всех участников со стороны продавца при нотариальном оформлении сделки.
  • Преимущественное право покупки предоставляется совладельцам долевой собственности. С целью соблюдения законности процесса продажи, предложение о покупке, с обязательным указанием основных условий, направляется всем собственникам в письменном виде, с обязательным подтверждением вручения уведомления. Предложение действительно в течение одного календарного месяца.
  • Определение реальной коммерческой стоимости. Самостоятельную оценку рыночной стоимости провести вряд ли возможно. Для этого существуют независимые оценщики, в чью задачу входит подготовка экспертного заключения, с учётом всех составляющих, оказывающих влияние на ценообразование.
  • Поиск покупателей. Поиск может быть осуществлён самостоятельно или с привлечением риэлтерского агентства. В последнем варианте надо помнить, что до истечения срока договора с конкретным агентством продавец не имеет права заключать договор с другими агентствами.
  • Сбор и оформление документов. Наиболее оптимальным вариантом оформления необходимой документации (выписки БТИ, ЕГРН, ЕИРЦ, подтверждение прав собственности) доверить риэлтерскому агентству, на основании нотариально заверенной доверенности. Это ускорит сроки сбора документов и позволит избежать возможных разногласий с действующими нормативными актами.
  • Подписание договора продажи участвующими сторонами. Подписание договора должно осуществляться в нотариальной конторе. Договор должен представлять один документ на конкретный объект, с обязательным присутствием всех совладельцев долевой собственности.
  • Передача оформленных документов, заверенных нотариально, в ЕГРН. По установленным нормативам, срок регистрации не должен превышать 18 суток, по истечении которого выдаётся подтверждение перехода права собственности от продавца покупателю.

Что следует учитывать при покупке квартиры (доли)

Что следует учитывать при покупке квартиры (доли)

Основные сложности в процессе покупки заключаются в необходимости контроля со стороны покупателя за соблюдением юридических норм при рассмотрении предоставленных документов. Отступление или игнорирование продавцом установленных нормативов, таких как:

  • нарушение преимущественного права при покупке;
  • несоблюдение установленных сроков преимущественного права;
  • отсутствие нотариально заверенного согласия других собственников.

Сделка, совершённая с подобными нарушениями, будет признана недействительной. Лично участвовать в процессе подписания договора.

Передачу денежных средств осуществлять исключительно после получения подтверждения перехода права собственности и выписки из Росреестра о предоставлении права собственности на объект сделки. Весь процесс продажи, покупки квартиры в долевую собственность должен быть обеспечен квалифицированным юридическим сопровождением.

Покупка квартиры в долевую собственность

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:

Консультация бесплатна!

1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд (Пока оценок нет)
Загрузка...

ПОДЕЛИТЬСЯ

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here