Содержание статьи:
Не секрет, что многих россиян по разным причинам не устраивает стандартная планировка их квартир. Одним хочется расширить жилое пространство за счёт нежилых помещений, другим просто трансформировать его, сделав более удобным для проживания. А кто-то задумывается о капитальной перепланировке с полной перестройкой внутренних перегородок и коммуникационных систем.
Однако, следует знать, что любое несанкционированное вторжение в конструкцию здания, в том числе и перепланировка внутренних помещений, запрещено строительно-эксплуатационными нормативами. В связи с этим, перед владельцами квартир встаёт вопрос – «Как узаконить перепланировку квартиры?».
Возможные санкции за незаконную перепланировку
При строительстве любого жилого дома, уже на этапе составления проектно-сметной документации, происходит согласование его конструкции со строительно-надзорными органами. Специалисты проводят тщательную проверку проекта, сверяют все инженерные расчёты, и только после этого дают «добро» на возведение жилого здания. Любые несогласованные изменения конструкции, в том числе перепланировка квартир, внесённые после постройки дома могут стать причиной различных аварийных ситуаций, вплоть до обрушения строения.
Эксплуатация многоквартирных жилых домов всецело регулируется положениями Жилищного законодательства. Так, глава №4 ЖК регламентирует весь процесс перепланировки квартир, допустимый после согласования с надзорно-эксплуатационными органами. Самовольное внесение жильцом изменений в планировку квартиры может стать причиной самых серьёзных неприятностей.
В самом «лёгком» случае, представители жилищно-эксплуатационной компании выносят владельцу жилья предписание об устранении самовольных переделок и возвращении квартиры в исходный вид. Если же в результате работ по перепланировке был нанесён некоторый ущерб всему зданию, управляющая компания может поднять вопрос об устранении всех последствий за счёт виновника.
При отказе выполнить предписания ЖЭУ, неизбежно судебное разбирательство. Выиграть суд жильцу, самостоятельно затеявшему перестройку части многоквартирного дома, и не имеющему на то официального разрешения, будет просто нереально. Последствия судебной тяжбы могут быть самыми неприятными – от наложения крупных штрафов и ликвидации последствий незаконных работ за счёт ответчика, и вплоть до постановления о выселения нерадивого жильца из квартиры.
Допустимые и недопустимые виды перепланировки
Однако, запрет на самовольную перестройку квартир вовсе не означает, что они невозможны в принципе. Жилищное законодательство даёт исчерпывающий перечень работ по переустройству квартиры, которые могут производиться после соответствующего согласования. Любые работы по изменению внутренней конструкции жилища подразделяются на две большие группы:
- Переустройство. К этому типу работ относят изменение переустройство коммуникаций и стандартного оборудования. Это замена газовых плит на электрические, перенос электрических плит в другое помещение, переоборудование санузлов.
- Собственно перепланировка квартиры. Под этим термином понимается любая трансформация внутреннего пространства жилого помещения: перенос или демонтаж внутриквартирных перегородок; изменение размера и местоположения дверных проёмов; изменение функционала комнат (перенос кухни, санузла).
Вместе с тем, в ЖК дан перечень работ, которые нельзя производить ни при каких обстоятельствах:
- Перекрывать или демонтировать каналы общедомовой вентиляции.
- Допускать критическое увеличение нагрузок на несущие перекрытия.
- Устанавливать дополнительные лоджии и балконы, за исключением случаев расположения квартиры на первом этаже.
- Присоединять к квартире чердачные, подвальные помещения или пространства лестничных клеток.
- Объединять гостиные и спальные комнаты с кухнями, если на них установлено газовое оборудование.
- Подключать тёплые водяные полы к центральной системе домового отопления.
- Устанавливать радиаторы центрального отопления на лоджиях и балконах.
Данный список запрещённых работ может быть расширен эксплуатационными службами, в зависимости от технического состояния дома и его конструктивных особенностей. Так, нельзя производить любое переустройство в домах, признанных аварийными или объектами исторического наследия. Также запрещены любые работы по перепланировке квартир, если они:
- Ведут к ухудшению ситуации с пожарной безопасностью.
- Нарушают санитарные нормативы.
- Представляют потенциальную угрозу жизни и здоровью жильцов квартиры и их соседям.
Не требуют предварительного согласования косметический ремонт и некоторые виды незначительных внутриквартирных переделок, не оказывающих влияния на конструктивные особенности дома.
Сюда относятся:
- Замена старой сантехники на новую.
- Совмещение или разделение санузла.
- Установка облегчённых перегородок, не оказывающих существенного давления на плиты межэтажных перекрытий (из гипсокартона, пластика, фанеры).
Однако, все эти работы должны производиться с соблюдением всех вышеперечисленных требований безопасности.
Согласование переустройства квартиры
Во избежание различных эксцессов с управляющей компанией перед тем, как приступить к работе, следует произвести согласование перепланировки квартиры с надзорными органами. Для этого потребуется составить проект предполагаемых изменений. Для этого следует обратиться в организацию, которая имеет лицензию на составление подобной инженерно-проектной документации.
Однако, для уменьшения расходов можно попробовать найти уже готовый проект изменений планировки для типовых домов, согласованный с региональными надзорными ведомствами. Такие проекты обычно размещаются на официальных сайтах жилищных инспекций и прочих официальных строительно-архитектурных организаций.
Перед подачей заявления в жилищную инспекцию потребуется получить одобрение проекта в противопожарной службе, роспотребнадзоре и у местной жилищно-эксплуатационной компании или ТСЖ, у жильцов соседних квартир. Вместе с проектом для согласования следует представить следующую документацию:
- Заявление с просьбой одобрить предполагаемую перепланировку. Обращение должно быть написано в установленной форме, образец которого можно получить непосредственно в жилинспекции или скачать на официальном сайте.
- Правоустанавливающий документ о владении квартирой. Это может быть выписка из единого госреестра, либо свидетельство о регистрации права собственности.
- Техпаспорт, выданный бюро техинвентаризации.
- Если жильё не приватизировано, а находится в муниципальной собственности, потребуется письменное согласие прочих совершеннолетних жильцов квартиры.
- Если дом относится к объектам исторического наследия, будет необходимо получить предварительное разрешение на внесение изменений в его конструкцию в архитектурном комитете города.
Установленный законом срок рассмотрения обращения составляет не более 1,5 месяца. По истечении этого срока надзорный орган должен принять постановление о разрешении, или о запрете внесения изменений в планировку квартиры. Лишь после получения официального одобрения можно приступать к строительным работам.
После завершения работы владелец жилья должен уведомить об этом жилинспекцию. Надзорными органами создаётся комиссия из специалистов, которая производит оценку произведённых изменений на предмет соответствия с утверждённым проектом перепланировки квартиры.
Заодно даётся оценка качеству проведённых работ с точки зрения безопасной эксплуатации помещения. Только после этого жилищная инспекция выдаёт владельцу квартиры акт о принятии произведённых работ. На основании данного акта БТИ вносит изменения в проектную техдокументацию.
Узаконивание произведённой перепланировки
Но часто бывает так, что хозяева квартиры производят изменение планировки, предварительно не согласовав её в соответствующих инстанциях. Произойти это может по элементарному незнанию российского жилищного законодательства. Но, как известно, незнание законов не освобождает от ответственности. В результате владельцы жилплощади начинают задумываться: как узаконить перепланировку квартиры постфактум?
Сделать это будет гораздо сложнее, нежели получить предварительное согласие на внесение изменений в планировку, но вполне реально. Главное, чтобы эти самые изменения не противоречили перечню разрешённых работ, данному в ЖК. В противном случае, хозяину квартиры, так или иначе, придётся приводить её в первоначальное состояние. Существует два варианта узаконивания несанкционированных переделок:
- Административный.
- Судебный.
Административный вариант
Этот путь является наиболее простым и менее затратным. Первым шагом потребуется получить консультацию у специалистов местной жилищной инспекции на предмет возможности узаконить произведённую перепланировку в принципе. После этого потребуется предоставить в жилинспекцию следующую документацию:
- Техпаспорт помещения.
- План этажей всего многоквартирного дома.
- Экспликацию (письменное пояснение к предоставленному проекту).
В план квартиры красными линиями нужно внести поправки, показывающие проведённую перепланировку. Получить данную техдокументацию следует в районном бюро техинвентаризации. После рассмотрения документов сотрудники инспекции вынесут решение на комиссию. Комиссия специалистов оценит все произведённые в планировке изменения на предмет их безопасности для дальнейшей эксплуатации квартиры и здания в целом.
Если в результате будут обнаружены несоответствия с требованиями строительно-эксплуатационных нормативов, собственнику жилья будет вынесено предписание об устранении нарушений, либо о полном возврате помещения к первоначальному виду.
В случае, если комиссия не нашла каких-либо несоответствий со строительными нормами, владельцу квартиры будет выдан акт о приёмке произведённых работ. С ним он может обратиться в органы БТИ для внесения изменений в жилищный техпаспорт.
Но даже в том случае, если комиссия откажет в узаконивании переделок, у хозяев квартиры остаётся ещё один вариант узаконить произведённую работу – обратиться с ходатайством в судебные органы.
Судебный вариант
Обжаловать решение жилищной инспекции можно в судебной инстанции в срок до З-х месяцев с момента его принятия и уведомления об этом владельца жилья. Для этого составляется исковое заявление, к которому прилагается сопроводительная документация, и направляется в суд по месту регистрации жилинспекции или нахождения объекта недвижимости, подвергнутого перепланировке.
В ходе судебной тяжбы истец должен будет доказать отсутствие каких-либо нарушений строительных нормативов при проведении работ. Также потребуется предоставить подтверждения того, что в результате внесения изменений в конструкцию здания не были нарушены интересы прочих жильцов дома. Для установления истины суд может назначить проведение независимой экспертизы. Для этого комиссия выбранной инженерно-строительной организации производит свою оценку работ по перепланировке с целью выявления нарушений.
По результатам обследования эксперты предоставляют в суд отчёт. Если в результате нарушения обнаружены не были, то суд выдаёт предписание надзорным органам документально зарегистрировать произведённые изменения и выдать владельцу акт о приёмке. При выявлении же нарушений в перепланировке квартиры суд отклоняет требования истца, оставляя решение жилищной комиссии без изменений.
Для увеличения шансов на положительное решение дала в судебных инстанциях, владельцу квартиры следует обратиться за помощью к юристу, специализирующемуся на ведении подобных дел. С его помощью собственник жилья сможет быстро и в полном объёме собрать весь необходимый пакет документов, и аргументировано представить свою позицию в суде.