Как узаконить перепланировку квартиры самостоятельно в 2024 году

«Как узаконить перепланировку в квартире в 2024 году?» — данный вопрос является достаточно актуальным для тысяч собственников жилья, желающих сделать его более удобным и комфортным. Многие владельцы квартир не совсем довольны внутренней планировкой своего жилья, осуществлённой по стандартным строительным схемам, без учёта индивидуальных потребностей каждой семьи.

Кто-то желает увеличить размер жилых комнат за счёт подсобных, кто-то – просто произвести трансформацию помещений, придав им больше комфорта. Но любая перепланировка квартиры, не согласованная с жилищно-эксплуатационной комиссией и прочими уполномоченными органами, чревата крупными проблемами для собственника жилья. Разберём, как узаконить перепланировку квартиры в 2024 году, чтобы избежать штрафов и судебных разбирательств.

Вероятные наказания за незаконную перепланировку квартиры в 2024 году

Возведение любого дома, будь то производственный цех, здание общественного назначения или жилой дом, сопряжено с согласованием его технических и конструктивных характеристик с соответствующими организациями, уполномоченными осуществлять контроль в строительной сфере. В связи с этим, любые изменения, вносимые в конструкцию здания уже после принятия его в эксплуатацию, могут являться причиной конфликта с эксплуатационными органами.

Самовольное изменение технических характеристик здания, в том числе и перепланировка квартиры, может привести к возникновению различных аварийных ситуаций, к ослаблению конструкции здания, а в исключительных случаях – и к обрушению части потолочных перекрытий, а то и всего здания. В последнем случае владельцу квартиры, самовольно затеявшему перепланировку квартиры, грозит уголовное наказание. Но даже, если изменение внутренней планировки жилища не привели к столь трагическим результатам, для самовольщика это чревато весьма неприятными юридическими последствиями.

Процесс эксплуатации жилья регулируется статьями жилищного законодательства. Процедура перепланировки квартир чётко прописана в главе №4 ЖКРФ. Согласно её положениям, внесение изменений во внутреннюю планировку квартир возможно только после урегулирования данного вопроса с уполномоченными эксплуатационно-техническими службами. В противном случае самовольщику грозит административная ответственность, которая подразумевает наложение штрафа и устранение всех последствий несанкционированных работ.

То есть, собственнику жилья придётся, помимо выплаты штрафа, за свой счёт приводить жильё в первоначальный вид. Если же действия нарушителя привели к повреждению всего здания – например, к трещинам в стенах или перекрытиях, — то за его счёт будет производиться устранение всех негативных последствий.

В случае отказа жильца устранять последствия своих действий, в суде может быть поднят вопрос о выселении его с занимаемой жилплощади.

Допустимые виды перепланировки квартиры

Если дело дойдёт до судебных разбирательств, то шанс на победу у гражданина, затеявшего самостоятельную перепланировку квартиры равны нулю. Суд в любом случае примет сторону эксплуатационной организации и вынесет предписание об устранении самовольных изменений в конструкции здания. Но, запрет на несанкционированную перепланировку квартиры вовсе не означает, что она не возможна в принципе. Для этого следует выполнить одно важное условие – узаконить перепланировку в квартире в соответствии с установленными нормативными регламентами.

В жилищном законодательстве содержится полный список допустимых, после соответствующего согласования, работ по внесению изменений в конструктивно-технические характеристики квартиры. Все работы по перепланировке квартиры разделяются на два типа:

• Переоборудование квартиры. Данный вид работ включает внесение изменений в коммуникации и оборудование жилья. Например, изменение расположения электропроводки, вентиляционных коробов, водопроводных и отопительных труб и так далее.
• Перепланировка квартиры. Собственно перепланировка квартиры подразумевает изменение конфигурации и размера внутренних помещений, связанное с переносом или полным демонтажём перегородок. Также к перепланировке относят перемену функционального назначения помещения – перенос кухни, санузла.

Также ЖКРФ даёт перечень работ, узаконить которые невозможно. К ним относятся:

• Демонтаж, изменение диаметра или заглушка вентиляционных каналов.
• Создание нагрузок на межэтажные перекрытия, превышающих допустимые значения.
• Установка балкона, кроме первого этажа, когда он опирается на несущие столбы.
• Расширять площадь квартиры за счёт чердаков, подвалов и лестничных площадок.
• Врезать трубы тёплых водяных полов в систему центрального отопления.
• Переносить радиаторы центральной отопительной системы на балконы.

Список работ по перепланировке квартиры, которые невозможно узаконить, может расширяться местными жилищно-эксплуатационными организациями. Перечень запрещённых работ по перепланировке квартиры зависит от конструктивно-технических особенностей дома и степени его физического износа. Также запрещается производить какие-либо работы по перепланировке квартиры в домах, являющихся аварийными, либо официально признанными архитектурными памятниками.

Эксплуатационные службы на своё усмотрение могут запретить перепланировку и переоборудование квартиры, если, согласно заключению технических экспертов, это с высокой степенью вероятности приведёт к следующим последствиям:

• Ухудшит положение квартиры или дома в целом с точки зрения пожарной безопасности. Например, затруднит эвакуацию людей при пожаре, либо создаст угрозу возникновения очага пламени и/или будет способствовать его распространению по дому.
• Приведёт к нарушению санитарно-гигиенических норм, прописанных в нормативных актах для жилых помещений.
• Если перепланировка может стать причиной угрозы здоровью и жизни обитателей квартиры или прочих жильцов дома.

К видам ремонта, которые не понадобиться узаконить в ЖЭУ, относятся:

• Косметический ремонт квартиры – покраска, побелка, смена напольного покрытия и т.д.
• Замена сантехнического оборудования туалета и ванной комнаты – установка новой ванны или унитаза, замена старых труб на новые.
• Совмещение или разделение туалета с ванной комнатой.
• Монтаж лёгких перегородок из гипсокартона, дерева, фанеры и прочих материалов, не оказывающих излишнее давление на межэтажные перекрытия и фундаментное основание.

Все перечисленные виды разрешённых работ должны производиться с соблюдением правил безопасности.

Как узаконить перепланировку квартиры в надзорных органах

Чтобы избежать неприятных последствий в виде судебных разбирательств, прежде, чем приступить к перепланировке квартиры, понадобиться заранее узаконить работу в уполномоченных организациях. Чтобы узаконить перепланировку в квартире в 2024 году, потребуется составить проектную документацию с планами квартиры в первоначальном состоянии и предполагаемый вид после завершения работ. Если вы не обладаете инженерно-строительным образованием, то за помощью в составлении проекта лучше обратиться в специализированные проектные бюро или лицензированные частные компании, оказывающие подобные услуги населению.

Однако, подобный вариант потребует финансовых расходов на оплату работы инженеров. Попытаться обойтись без этого можно, если вы проживаете в многоквартирном доме типовой планировки. Для этого потребуется найти в интернете готовый проект с вариантами возможной перепланировки, уже согласованный и одобренный строительными надзорными органами. Обычно подобные проекты размещаются на официальных порталах проектно-архитектурных компаний.

Первым шагом следует узаконить будущую перепланировку квартиры в службе пожарного надзора, потребнадзоре и управляющей компании. Также потребуется получить согласие на проведение перепланировки в квартире у соседних жильцов. Далее проект, завизированный вышеперечисленными органами и содержащий подписи соседей, передаётся на рассмотрение в городскую или районную жилищную инспекцию.

Вместе с проектом предполагаемой перепланировки необходимо представить дополнительные бумаги:

• Письменное ходатайство с просьбой узаконить предстоящую перепланировку квартиры. Заявление пишется по установленному образцу, с которым вы можете ознакомиться непосредственно в учреждении жилищной инспекции или скачать на нашем сайте.
• Правоустанавливающая документация, подтверждающая законность владения вами данной жилплощадью. Таким документом может быть договор купли-продажи, выписка из государственного реестра недвижимости, нотариальная справка о вступлении в права наследования и так далее.
• Технический паспорт на квартиру, полученный в местном бюро техинвентаризации (БТИ).
• В ситуации, когда приватизация жилья не производилась, а владелец проживает в нём согласно договору социального найма, потребуется представить письменное согласие на произведение перепланировки от прочих совершеннолетних граждан, прописанных в этой квартире.
• Когда дом относится к историческим памятникам или причислен к объектам культурно-исторического наследия федерального или регионального масштаба, чтобы узаконить перепланировку понадобится получить одобрение в комитете по охране архитектурных памятников.

Как узаконить уже сделанную перепланировку квартиры самостоятельно

Случается, что собственник квартиры производит перепланировку, предварительно не получив соответствующего разрешения в эксплуатационно-технических службах. Часто причиной этого является элементарная юридическая безграмотность населения – в частности, незнание основных положений жилищного законодательства. В связи с этим, уже после окончания работ, возникает вопрос – как узаконить уже сделанную перепланировку квартиры самостоятельно, и можно ли это сделать вообще?

Однозначного ответа на данный вопрос нет. Как уже было сказано выше, в жилищном законодательстве имеется перечень конструктивных изменений, которые нельзя производить ни в коем случае. Соответственно, узаконить такие несанкционированные переделки у вас вряд ли получится. Но когда произведённые работы не выходят за рамки, допустимые строительными нормативами, узаконить перепланировку постфактум вполне возможно. Для этого существует два пути – административный и судебный.

Как узаконить перепланировку в квартире в 2024 году административным способом

Узаконить перепланировку при помощи административного варианта – наиболее простой и наименее затратный способ. Сначала понадобиться посетить учреждение жилинспекции и проконсультироваться со специалистами относительно возможности узаконить произведённую вами перепланировку квартиры. Для этого достаточно будет предъявить для рассмотрения составленный от руки план первоначальной планировки квартиры, и современного её состояния.

Если сотрудники жилищной инспекции дадут предварительное «добро» на официальное оформление проведённой вами перестройки, то понадобится собрать и передать им такие документы:

• Технический паспорт жилья, выданный БТИ.
• Поэтажный план всего дома, в котором находится квартира. Получить его можно в том же бюро техинвентаризации.
• План квартиры в типовом варианте. Красным карандашом на нём следует выделить внесённые вами изменения.
• Пояснение к представленной вами проектной документации – так называемую «экслипикацию».

После рассмотрения предъявленного вами заявления сотрудниками жилищной инспекции, оно будет отправлено на рассмотрение комиссии. Консилиум специалистов досконально оценит все нюансы произведённой перепланировки квартиры с точки зрения их безопасности. В случае обнаружения допущенных нарушений строительных нормативов, комиссия вынесет владельцу квартиры предписание о необходимости их устранения.

Когда после рассмотрения проекта перепланировки квартиры специалисты не найдут каких-либо нарушений, составляется акт приёмки осуществлённой работы. Данный документ выдаётся на руки владельцу квартиры. С его помощью собственник жилья может узаконить перепланировку квартиру в органах БТИ. Для этого акт приёмки предоставляется в бюро техинвентаризации. На основании акта сотрудниками БТИ вносятся изменения в технический паспорт квартиры.

Бывают ситуации, когда специалисты жилищной инспекции отказывают в выдаче акта. Если владелец квартиры считает, что данный отказ не обоснован, то у него остаётся ещё один вариант узаконить произведённую перепланировку квартиры – обратиться за содействием в судебные инстанции.

Как узаконить перепланировку квартиры самостоятельно через суд

Подать протест в суд на отказ жилинспекции узаконить перепланировку можно в течение трёх месяцев с момента вынесения постановления комиссии. Владелец жилища составляет иск в территориальный суд по месту нахождения жилья, либо по адресу жилищной инспекции. В ходе судебного заседания заявитель должен предъявить доказательства того факта, что отказ в регистрации переделок был незаконным. Для этого понадобиться представить вниманию судьи всю имеющуюся у вас доказательную базу.

Для выяснения истины, судья имеет право назначить независимую инженерно-техническую экспертизу. В качестве экспертов могут выступать сотрудники частных строительно-проектных компаний, проектных институтов или строительных организаций и ведомств. Главное условие – наличие специальной лицензии на проведение инженерно-строительных работ и составление проектов. По завершении своей работы эксперты составляют отчёт, на основании которого суд выносит постановление о необходимости узаконить перепланировку, либо отказать в этом.

Как узаконить перепланировку квартиры в ипотеке

Ещё один вопрос, часто волнующий жильцов – как узаконить квартиру в ипотеке? Данный вопрос, с юридической точки зрения, весьма неоднозначный. Ведь официально квартира до полной выплаты кредита не считается собственностью жильцов. Поэтому, прежде чем приступить к внутренним переделкам, необходимо истребовать на это согласие банка.

Перед обращением в банк следует внимательно ознакомиться с ипотечным договором. Часто в нём содержаться пункты, прямо запрещающие внесение каких-либо изменений в планировку жилья до погашения кредитной задолженности. Если же такого запрета в договоре не прописано, то получить согласие на перепланировку квартиры вполне возможно. Строгих законодательных нормативов на этот счёт не существует, но на практике, чтобы получить согласие руководства банка на перепланировку, необходимо отвечать двум основным условиям:

• Договор ипотеки должен действовать не менее полугода.
• За всё время действия кредитного договора у клиента не должно быть никаких просрочек выплат.

Гораздо проще получить от банка разрешение на несущественные изменения, такие как смена сантехники или установка лёгких, быстромонтируемых перегородок. Для более существенных перепланировок потребуется получить разрешающее заключение независимых экспертов и с ним прийти в банк. Но даже в этом случае банкиры вправе отказать вам – ведь в случае невыплаты задолженности по ипотеке квартира может быть изъята и пущена с молотка. И тогда произведённые вами изменения в планировке могут оказать неблагоприятное влияние на покупательский спрос или процедуру переоформления.

Как узаконить перепланировку квартиры